غير المقدم والقسط ما هى مصاريف التمويل العقاري ؟
مصاريف التمويل العقاري لا تقتصر على مقدم الشقة والقسط الشهري. قد تظهر مبالغ أخرى مرتبطة بدراسة الطلب، والمصروفات الإدارية، وتقييم العقار، والتأمين، والتسجيل أو قيد الضمان، وقد يُدفع بعضها نقدًا بينما يضاف بعضها إلى تكلفة التمويل حسب العقد والمنتج.
لا توجد قيمة واحدة أو قائمة رسوم ثابتة تنطبق على جميع البنوك وشركات التمويل العقاري. المرجع الصحيح هو عرض التمويل والعقد وجدول السداد، ويجب أن يوضح كل مستند اسم المصروف، وقيمته أو طريقة حسابه، وموعد دفعه، وهل يتحمله العميل أم جهة التمويل.
يشرح دليل التمويل العقاري في مصر شروط العميل والعقار ومراحل البنك، بينما تركز هذه الصفحة على الأموال التي قد تحتاج إليها بخلاف المقدم والقسط.
هل فيه مصاريف على دراسة طلب التمويل؟
نعم، قد تطلب جهة التمويل مصروفات لفتح الملف أو دراسة الطلب أو تنفيذ إجراءات إدارية، لكن وجود هذه المصروفات وقيمتها يختلفان حسب البنك أو شركة التمويل والمنتج الذي تتقدم إليه.
دفع مصروف دراسة الطلب لا يعني الموافقة على التمويل؛ لأن الجهة ما زالت تراجع الدخل والالتزامات والمستندات والموقف الائتماني، ثم تفحص العقار قبل إصدار القرار النهائي.
قبل دفع المبلغ، اطلب معرفة:
-
الاسم الرسمي للمصروف.
-
الخدمة التي يُدفع مقابلها.
-
هل يُرد إذا رُفض طلب العميل؟
-
هل يُرد إذا قُبل العميل ورُفض العقار؟
-
هل يُخصم من مصروف آخر عند إتمام التمويل؟
-
وسيلة السداد الرسمية ورقم الطلب.
لا تدفع لموظف أو وسيط، ولا تحول المبلغ إلى حساب شخصي. احصل على إيصال يوضح الجهة المستفيدة وسبب السداد ورقم الملف.
وإذا كان ملفك ضمن الإسكان الاجتماعي وانتقل إلى جهة التمويل، يشرح مقال البنك بيراجع إيه بعد قبول شقة الإسكان؟ الفرق بين قبول الصندوق وبدء الدراسة المالية لدى البنك.
مين بيدفع مصاريف تقييم الشقة؟
قد يدفع العميل مصروفات تقييم الشقة، وقد تتحملها جهة التمويل أو تعفي العميل منها وفق عرض التمويل المكتوب؛ لذلك لا تعتبر التقييم مجانيًا أو مدفوعًا في جميع الحالات.
تقوم جهة التمويل بتكليف خبير أو جهة تقييم لفحص العقار وتحديد قيمته ومدى صلاحيته للتمويل. دفع تكلفة التقييم لا يضمن قبول الشقة؛ لأنه مقابل تنفيذ الفحص وإصدار التقرير، وليس مقابل الحصول على نتيجة معينة.
اسأل قبل الدفع:
-
من اختار خبير التقييم؟
-
ما قيمة المصروف أو طريقة حسابه؟
-
من يتحمل التكلفة؟
-
هل يُرد المبلغ إذا لم يُقبل العقار؟
-
هل يحتاج الملف إلى تقييم جديد إذا تغيرت الشقة؟
-
ما مدة صلاحية تقرير التقييم بالنسبة إلى ملفك؟
قد تكون قيمة الشقة في تقرير التقييم أقل من السعر المتفق عليه مع البائع. وفي هذه الحالة قد ينخفض مبلغ التمويل، ويحتاج العميل إلى دفع فرق أكبر من أمواله، أو لا تكتمل الصفقة إذا لم يستطع تغطية الفرق.
هل التأمين بيتدفع غير قسط التمويل؟
قد يتضمن التمويل العقاري تأمينًا مرتبطًا بحياة العميل أو العجز، أو تأمينًا على العقار ضد أخطار محددة. وقد تتحمل جهة التمويل التكلفة في منتج معين، بينما يتحملها العميل أو تضاف إلى تكلفة التمويل في عقد آخر.
لا تكتفِ بعبارة «التأمين داخل القسط» أو «التأمين مجاني». اطلب معرفة:
-
نوع التأمين.
-
الخطر الذي تغطيه الوثيقة.
-
من يتحمل التكلفة.
-
هل التأمين داخل القسط أم يُدفع بصورة منفصلة؟
-
هل التكلفة تُدفع مرة واحدة أم بصورة دورية؟
-
متى تبدأ التغطية ومتى تنتهي؟
-
ماذا يحدث للتغطية عند السداد المعجل؟
وجود وثيقة تأمين لا يعني أن كل حالة وفاة أو عجز أو ضرر بالعقار مشمولة تلقائيًا؛ لأن التغطية تخضع لشروط وحدود واستثناءات الوثيقة.
مصاريف التسجيل والرهن على مين؟
تتحدد مسؤولية مصاريف التسجيل أو التوثيق أو الرهن أو قيد الضمان وفق حالة العقار وعقد البيع واتفاق التمويل والطريقة التي تستخدمها الجهة لحماية حقوقها. لا توجد قاعدة عامة تجعل كل هذه المصروفات على العميل دائمًا أو على جهة التمويل دائمًا.
قد تشمل الإجراءات، بحسب الحالة:
-
تسجيل عقد الملكية أو استكمال مستنداته.
-
التصديق على توقيعات أو توكيلات.
-
قيد رهن أو ضمان لصالح جهة التمويل.
-
استخراج شهادات أو مستندات عقارية.
-
توثيق اتفاق التمويل.
-
مصروفات قانونية أو إدارية مرتبطة بالتعاقد.
قبل التوقيع، اسأل:
-
من يتحمل كل مصروف؟
-
ما الجهة التي تحصل المبلغ؟
-
هل القيمة محددة أم ستُحسب لاحقًا؟
-
هل توجد مستندات ناقصة قد ترفع التكلفة؟
-
هل المبلغ داخل التمويل أم يُدفع نقدًا؟
-
من يتحمل إعادة الإجراء إذا وُجد خطأ في المستندات؟
راجع أيضًا الأوراق المطلوبة لتوقيع عقد شقة الإسكان حتى تطابق عرض التمويل والعقد وجدول السداد والإيصالات قبل الإمضاء.
هل فيه مصاريف بتتخصم وقت صرف التمويل؟
نعم، قد توجد مبالغ تُدفع قبل صرف التمويل، أو تُخصم عند تنفيذه، أو تضاف إلى مديونية العميل. لذلك يجب التفريق بين مبلغ التمويل الذي وافقت عليه الجهة والمبلغ الذي يصل فعليًا إلى البائع أو الجهة المالكة.
اطلب كشفًا مكتوبًا يوضح:
-
مبلغ التمويل الذي وافقت عليه الجهة.
-
المبلغ الذي سيُحول إلى البائع.
-
كل مصروف سيُخصم قبل التحويل.
-
كل مصروف سيُضاف إلى المديونية.
-
المبلغ الذي يجب أن تستكمله من أموالك.
-
إجمالي المديونية بعد الإضافات.
-
قيمة القسط وعدده وتاريخ أول استحقاق.
لا تقبل خصمًا لا يظهر اسمه وسببه، ولا تعتبر موافقة الجهة على مبلغ تمويل معين دليلًا على وصول المبلغ كاملًا إلى البائع.
هل كل المصاريف بتتدفع مرة واحدة؟
لا، مصاريف التمويل العقاري لا تُدفع كلها في توقيت واحد، ويمكن تقسيمها عمليًا إلى ثلاثة أنواع.
مصاريف تُدفع مرة واحدة: قد تشمل فتح الملف أو تقييم العقار أو بعض إجراءات التسجيل والتوثيق، إذا كانت مطلوبة في عرض التمويل.
مبالغ قد تكون دورية: قد تشمل تكلفة تأمين تُحصّل على فترات أو تدخل ضمن القسط وفق العقد.
مصاريف مرتبطة بحدث لاحق: قد تظهر عند التأخر في السداد، أو طلب تعديل في التمويل، أو استخراج مستند، أو السداد المعجل إذا كان العقد ينص عليها.
اكتب أمام كل مصروف موعد دفعه: هل يُدفع عند تقديم الطلب، أم بعد الموافقة، أم عند توقيع العقد، أم وقت صرف التمويل، أم بعد بدء الأقساط؟
هل فيه مصاريف بعد ما أبدأ سداد الأقساط؟
قد تظهر مبالغ بعد بدء السداد إذا تأخرت في دفع القسط، أو طلبت تعديلًا في التمويل، أو احتجت إلى استخراج مستندات، أو رغبت في السداد المعجل، بشرط وجود أساس تعاقدي أو إجراء معلن لها.
لا تخلط بين مصروفات تنفيذ التمويل وبين الغرامات أو التكاليف الناتجة عن التأخر. مصروفات التنفيذ يجب أن تعرفها قبل الإمضاء، أما تكلفة التأخر فلا تظهر إلا عند وقوع الحالة التي ينظمها العقد.
إذا تأخرت في السداد، فلا تحسب المديونية بضرب قيمة القسط في عدد الشهور فقط. اطلب بيانًا حديثًا يفصل أصل الأقساط وأي غرامات أو مصروفات، ويشرح مقال ماذا يحدث عند التأخر في سداد قسط الإسكان الاجتماعي؟ الجهة التي تراجعها والخطوات المطلوبة قبل دفع المتأخرات.
أما عند السداد المعجل، فاطلب حساب تسوية رسميًا يوضح الرصيد وتكلفة الإجراء والمستند الذي ستحصل عليه بعد إنهاء المديونية.
ما الفرق بين مصاريف الحجز ومصاريف التمويل؟
مصاريف الحجز ترتبط بالإعلان والجهة المالكة أو المعلنة، وقد تشمل ثمن الكراسة والمصروفات الإدارية للحجز وجدية الحجز واستكمال المقدم. أما مصاريف التمويل فتظهر عند دراسة العميل والعقار وإصدار عرض التمويل والتعاقد وتنفيذ الضمان.
استخدام كلمة «مصاريف» في الحالتين لا يعني أن المبالغ تذهب إلى الجهة نفسها أو تُخصم من سعر الوحدة بالطريقة نفسها.
راجع وظيفة كل مبلغ:
-
هل هو جزء من ثمن الشقة؟
-
هل يُحتسب ضمن المقدم؟
-
هل هو مصروف إداري منفصل؟
-
هل هو مقابل تقييم أو تسجيل؟
-
هل هو تأمين أو ضمان؟
-
هل حصلته جهة الإسكان أم جهة التمويل؟
-
هل توجد قاعدة واضحة لاسترداده؟
يشرح دليل تكلفة شقة الإسكان الاجتماعي من الحجز حتى الاستلام مبالغ الكراسة والحجز والمقدم والقسط، بينما يقتصر المقال الحالي على المصروفات المرتبطة بالتمويل نفسه.
أجهز ميزانية التمويل العقاري كاملة إزاي؟
لا تحسب ميزانية شراء الشقة من قيمة القسط وحدها. جهز كشفًا يجمع كل ما ستدفعه قبل التعاقد وبعده، مع فصل المبالغ التي تدخل في سعر الوحدة عن الرسوم المنفصلة.
اكتب البنود الآتية:
-
سعر الوحدة.
-
المقدم المطلوب من أموالك.
-
فرق السعر إذا جاء تقييم العقار أقل من سعر البيع.
-
مصروف دراسة الطلب أو فتح الملف.
-
تكلفة تقييم العقار.
-
المصروفات الإدارية الأخرى.
-
تكلفة التأمين إذا تحملتها.
-
مصروفات التسجيل أو التوثيق أو الضمان.
-
أي مبلغ يُخصم عند صرف التمويل.
-
القسط الشهري بعد صدور العرض.
-
احتياطي نقدي لأول شهور السداد.
وأمام كل مبلغ اكتب:
-
الجهة التي تحصل عليه.
-
موعد الدفع.
-
هل القيمة نهائية أم تقديرية؟
-
هل يُرد إذا لم يكتمل التمويل؟
-
هل يُدفع نقدًا أم يضاف إلى المديونية؟
-
ما المستند أو الإيصال الذي يثبته؟
لا توقع عرض التمويل لمجرد أن القسط مناسب. يجب أن تعرف إجمالي السيولة المطلوبة قبل التعاقد، والمصاريف التي ستضاف إلى المديونية، وإجمالي ما ستتحمله الأسرة بعد بدء السداد.
وإذا أخبرك الموظف بأن التقييم أو التأمين أو التسجيل مجاني، فاطلب أن يظهر الإعفاء داخل عرض التمويل أو مستند رسمي خاص بمنتجك؛ لأن الإعفاء في عرض معين لا يُعد قاعدة عامة لجميع جهات التمويل.
