دليل قانون الإيجار القديم في مصر
قانون الإيجار القديم لا يطبق بالطريقة نفسها على جميع العقود. يختلف موقف المالك والمستأجر بحسب استخدام الوحدة، وصفة المستأجر، وتاريخ العقد، والقانون الذي تخضع له العلاقة الإيجارية.
لذلك لا تبدأ من سؤال «كم أصبحت الأجرة؟» قبل أن تحدد أولًا: هل الوحدة سكنية أم غير سكنية؟ وهل المستأجر فرد أم شركة أو جهة اعتبارية؟ وهل العقد قديم فعلًا أم عقد حديث خاضع للقانون المدني؟
هذه الصفحة تمثل المسار القانوني داخل دليل منظومة الإسكان في مصر، وتوضح نقطة البداية والزيادة ومدد انتهاء العقود وحالات الإخلاء والسكن البديل، ثم توجهك إلى الصفحة المتخصصة التي تناسب حالتك.
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 في 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به. وينظم الأماكن المؤجرة للسكن، والأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين والخاضعة لقوانين الإيجار القديمة.
إسكان إيجيبت موقع معلوماتي مستقل، وليس جهة حكومية أو مكتب استشارات قانونية. النزاع الفردي يحتاج مراجعة العقد والمستندات والوقائع الخاصة بكل حالة.
ما القانون الذي ينطبق على عقدك؟
وجود عقد إيجار قديم لا يعني أن كل الوحدات تخضع للزيادة والمدة نفسيهما. المسار الصحيح يتحدد من استخدام المكان وصفة المستأجر.
الشقق والوحدات السكنية
إذا كانت الوحدة مستخدمة للسكن وخاضعة لقوانين الإيجار القديمة، فإن القانون رقم 164 لسنة 2025 ينظم القيمة الإيجارية الجديدة، وتقسيم المناطق، والفترة الانتقالية، وحالات الإخلاء، وإمكانية طلب سكن بديل.
في هذه الحالة يؤثر تصنيف المنطقة مباشرة في قيمة الأجرة، لأنها قد تصنف متميزة أو متوسطة أو اقتصادية.
المحلات والمكاتب والعيادات المؤجرة لأفراد
إذا كان المكان غير سكني، لكن العقد باسم شخص طبيعي بصفته الفردية، فإنه يدخل ضمن نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025، مع قواعد تختلف عن الشقق السكنية.
لا يطبق تقسيم المناطق الثلاث على هذه الأماكن بالطريقة نفسها المقررة للوحدات السكنية، وتصبح القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية.
الأماكن المؤجرة للشركات والجهات
إذا كان المستأجر شركة أو جمعية أو مؤسسة أو جهة لها شخصية اعتبارية، فلا تضع الحالة داخل مسار الشقق أو المحلات المؤجرة للأفراد.
هذا المسار ينظمه القانون رقم 10 لسنة 2022، ويمكن بعد تحديث الصفحة المرتبطة مراجعة قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لمعرفة الزيادة وموعد انتهاء العلاقة الإيجارية.
القانون رقم 10 لسنة 2022 قرر رفع القيمة إلى خمسة أمثال القيمة القانونية، ثم زيادة سنوية بنسبة 15% للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن.
العقود الحديثة
العقد لا يصبح إيجارًا قديمًا لمجرد مرور سنوات على توقيعه أو انخفاض الأجرة الموجودة فيه.
إذا كان العقد خاضعًا للقانون المدني ويحدد مدة واضحة وأجرة وشروط تجديد أو إنهاء، فإنه يظل عقدًا حديثًا تحكمه نصوصه والقواعد المدنية، ولا تطبق عليه تلقائيًا زيادات القانون رقم 164 لسنة 2025.
ماذا غيّر القانون رقم 164 لسنة 2025؟
أعاد القانون تنظيم العلاقة من خلال خمسة محاور رئيسية:
تحديد قيمة إيجارية جديدة.
تصنيف المناطق السكنية إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية.
وضع مدة انتقالية لانتهاء العقود.
إضافة حالات إخلاء جديدة.
إتاحة التقدم للحصول على سكن بديل وفق الضوابط والأولويات.
لم يقرر القانون زيادة موحدة قدرها 150 جنيهًا، ولم يعتمد المقترحات القديمة التي كانت تتحدث عن زيادات 150% أو 100% أو أرقام مثل 2000 و3000 جنيه لجميع الحالات.
كانت هذه الأرقام مطروحة خلال مرحلة المناقشات السابقة، ويمكن الاحتفاظ بها فقط بوصفها سجلًا تاريخيًا داخل صفحة المقترحات التي سبقت صدور قانون الإيجار القديم، بعد تعديل عنوانها وإضافة تنبيه واضح بأنها لا تمثل القانون النافذ حاليًا.
كيف تتحدد قيمة إيجار الشقة السكنية؟
تعتمد القيمة على الأجرة القانونية السابقة وتصنيف المنطقة الذي تعتمده المحافظة.
في المنطقة المتميزة تصبح الأجرة عشرين مثل القيمة القانونية السارية، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا.
وفي المنطقة المتوسطة تصبح عشرة أمثال الأجرة، بحد أدنى 400 جنيه.
أما المنطقة الاقتصادية فتطبق عشرة أمثال الأجرة، بحد أدنى 250 جنيهًا.
المبلغ المستحق يكون الأكبر بين ناتج المضاعفة والحد الأدنى.
فإذا كانت الأجرة القانونية القديمة 60 جنيهًا داخل منطقة متميزة، يكون ناتج الضرب 1200 جنيه، وهو أعلى من الحد الأدنى البالغ 1000 جنيه، فتكون الأجرة 1200 جنيه.
أما إذا كانت الأجرة القديمة 20 جنيهًا في المنطقة نفسها، يكون الناتج 400 جنيه، لكنه أقل من الحد الأدنى، فتطبق قيمة 1000 جنيه.
ولهذا لا يصح نشر رقم واحد والقول إنه قيمة الإيجار الجديد لجميع الشقق.
ماذا يدفع المستأجر قبل صدور قرار تصنيف المنطقة؟
نص القانون على أداء مبلغ مؤقت قدره 250 جنيهًا شهريًا إلى حين انتهاء لجان الحصر وصدور قرار المحافظة بتصنيف المنطقة.
بعد نشر القرار تحسب القيمة النهائية وفق التصنيف، ثم تسوى الفروق المستحقة بالطريقة التي يحددها القانون والإجراءات التنفيذية.
لا تعتمد على وصف السكان للمنطقة بأنها راقية أو شعبية، ولا على أسعار البيع الحالية. المرجع التنفيذي هو قرار المحافظة الصادر بعد عمل لجنة الحصر.
وافق مجلس الوزراء على قواعد عمل لجان الحصر، التي تختص بتقسيم المناطق التي توجد بها أماكن سكنية خاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025.
متى تطبق الزيادة السنوية 15%؟
بعد تحديد القيمة الإيجارية الجديدة، تزداد آخر قيمة قانونية مستحقة سنويًا بنسبة 15%.
هذه النسبة لا تعني إضافة 150 جنيهًا إلى جميع العقود.
إذا كانت الأجرة 1000 جنيه، تكون نسبة 15% مساوية لـ150 جنيهًا.
أما إذا كانت الأجرة 400 جنيه، فتكون الزيادة 60 جنيهًا.
وإذا كانت 1200 جنيه، تصبح الزيادة 180 جنيهًا.
إذن مبلغ الزيادة يتغير حسب الأجرة القانونية التي تحسب عليها النسبة.
يجب عند تنفيذ الحساب التفصيلي استخدام قرار تصنيف المنطقة والأجرة القانونية السابقة وتاريخ استحقاق الزيادة، بدل الاعتماد على أمثلة متداولة لا تراعي اختلاف الحالات.
كيف تعرف تصنيف منطقتك؟
تصنيف المنطقة ليس قرارًا يصدره المالك، ولا يحدده المستأجر، ولا يعتمد على اسم الحي وحده.
تشكل كل محافظة لجانًا للحصر والتصنيف، وتراعي عند تحديد الفئة عناصر مثل موقع العقار، ومستوى البناء، والمرافق والخدمات، وشبكة الطرق، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية.
بعد انتهاء عمل اللجنة يصدر قرار المحافظ بتقسيم المناطق إلى:
متميزة.
متوسطة.
اقتصادية.
قد يختلف تصنيف شارع عن شارع قريب منه، ولذلك لا يصح إنشاء قوائم تخمينية أو نسخ متشابهة لكل حي قبل صدور القرار الرسمي.
ستملك صفحات المحافظات لاحقًا قرارات التصنيف الفعلية، بينما تظل هذه الصفحة مسؤولة عن شرح القاعدة العامة فقط.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
تنتهي عقود الأماكن السكنية الخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025 بعد سبع سنوات من تاريخ بدء العمل به، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة قبل ذلك.
وبما أن القانون بدأ العمل به في 5 أغسطس 2025، فإن نهاية الفترة السكنية تكون من حيث الأصل خلال أغسطس 2032.
أما الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، فتنتهي عقودها بعد خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، أي خلال أغسطس 2030 من حيث الأصل.
هذه المدد لا تمنع الإخلاء قبل نهايتها إذا تحققت إحدى الحالات القانونية، كما لا تلغي التزام المستأجر بسداد الأجرة واستعمال الوحدة في الغرض المتفق عليه.
متى يمكن الإخلاء قبل نهاية المدة؟
أضاف القانون حالتين يمكن أن تؤديا إلى الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية.
الحالة الأولى هي ترك المكان المؤجر مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر.
والحالة الثانية هي ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض نفسه.
وتظل أسباب الإخلاء الموجودة في القوانين السابقة قائمة، مثل بعض حالات عدم سداد الأجرة أو تغيير الاستعمال أو الإضرار بالعين المؤجرة.
لا يكفي الادعاء بأن المستأجر يمتلك وحدة أخرى، بل يجب التحقق من الملكية ومن صلاحية الوحدة للغرض نفسه. كما أن إثبات غلق الوحدة أو وجود مبرر للغلق قد يتحول إلى نزاع يحتاج مستندات وفحصًا قضائيًا.
إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء عند تحقق الحالة القانونية، أجاز القانون للمالك طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية، مع بقاء حق المستأجر في إقامة دعوى موضوعية.
هل يمتد العقد إلى الزوج أو الأبناء والورثة؟
امتداد عقد الإيجار القديم لا يعني أن الوحدة تورث تلقائيًا لجميع الورثة.
يختلف الموقف بحسب صلة الشخص بالمستأجر الأصلي، والإقامة الفعلية معه، وتاريخ الوفاة أو الترك، والقانون والأحكام التي تنطبق على الواقعة.
وجود الشخص داخل الوحدة أو امتلاكه بطاقة تحمل عنوانها لا يكفي وحده دائمًا لإثبات الامتداد.
يجب الاحتفاظ بما يثبت:
صلة القرابة.
الإقامة الفعلية.
تاريخ الوفاة أو الترك.
استمرار العلاقة الإيجارية.
سداد الأجرة.
عدم وجود حكم سابق ينهي الحق.
القانون رقم 164 لسنة 2025 يخاطب المستأجر ومن امتد إليه العقد، لكنه لا يمنح كل وارث امتدادًا جديدًا لمجرد وجود صلة قرابة.
هل يحق للمستأجر الحصول على سكن بديل؟
أجاز القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد التقدم للحصول على وحدة متاحة لدى الدولة، بنظام الإيجار أو الإيجار التمليكي أو التمليك وفق القواعد والبدائل التي تحددها الجهات المختصة.
الحق هنا هو حق في التقدم وفحص الطلب وترتيبه وفق الأولويات، وليس ضمانًا تلقائيًا للحصول على الوحدة أو المدينة أو النظام الذي يختاره المتقدم.
ترتبط عملية التخصيص بإقرار من المستفيد بإخلاء وتسليم الوحدة القديمة عند استلام الوحدة البديلة.
أتاحت منصة مصر الرقمية خدمة تقديم طلبات السكن البديل للمستأجرين الخاضعين لقوانين الإيجار القديمة، إلكترونيًا أو من خلال برنامج الوكيل.
تشرح صفحة خطوات وأوراق التقديم على السكن البديل طريقة إنشاء الطلب وبيانات الوحدة والأسرة والدخل والمستندات المطلوبة، بعد تحديث عنوان الصفحة وإزالة خلطها الحالي بالإسكان الاجتماعي.
يجب قبل إرسال الطلب مراجعة حالة فتح الخدمة والموعد الساري في تاريخ التقديم؛ لأن المواعيد والإجراءات التنفيذية معلومات متغيرة وليست جزءًا ثابتًا من عنوان القانون.
ما الفرق بين الإيجار القديم والإيجار الحديث والإيجار التمليكي؟
الإيجار القديم يخضع لقوانين استثنائية نظمت الأجرة والامتداد والإخلاء على نحو يختلف عن العقود المدنية الحديثة.
أما الإيجار الحديث فيقوم أساسًا على اتفاق الطرفين حول المدة والقيمة والزيادة والتجديد والإنهاء، في حدود القانون المدني.
الإيجار التمليكي نظام مختلف يبدأ بحق الانتفاع بالوحدة، ثم قد ينتهي بانتقال الملكية بعد استكمال الدفعات والشروط والمستندات المحددة بالعقد.
لا تخضع شقق الإيجار التمليكي لتصنيف المناطق أو مضاعفات الأجرة الخاصة بقانون الإيجار القديم. ويمكن مراجعة الفرق بين الإيجار التمليكي والإيجار العادي لفهم طبيعة العقد والدفعات والملكية، مع بقاء أحكام الإيجار القديم داخل هذه الصفحة المستقلة. وتوضح صفحة المقارنة الحالية بالفعل أنها لا تتناول الإيجار القديم بالتفصيل.
ما المسار المناسب لحالتك؟
إذا كنت لا تعرف القانون الذي ينطبق على عقدك، ابدأ بتحديد نوع الوحدة وصفة المستأجر.
إذا كانت المشكلة في قيمة الأجرة، تحتاج إلى معرفة تصنيف المنطقة والأجرة القانونية السابقة قبل إجراء الحساب.
إذا كانت المشكلة في موعد انتهاء العقد، فرّق بين السبع سنوات للوحدات السكنية والخمس سنوات لغير السكني المؤجر لشخص طبيعي.
إذا وصلك إنذار بالإخلاء، فلا تخلط بين انتهاء الفترة الانتقالية وبين الإخلاء بسبب غلق الوحدة أو امتلاك مكان آخر أو سبب قانوني سابق.
إذا كان العقد باسم شخص متوفى أو تارك للوحدة، يجب حسم الامتداد قبل الاعتماد على أي حق آخر.
إذا كنت تحتاج إلى سكن بديل، راجع الاستحقاق أولًا، ثم نفذ خطوات التقديم واحتفظ بإثبات إرسال الطلب.
أما إذا كان العقد باسم شركة أو جمعية أو جهة، فانتقل إلى مسار الأشخاص الاعتبارية، ولا تستخدم حسابات الشقق السكنية.
لا تتخذ قرارًا بالدفع أو الامتناع أو الإخلاء اعتمادًا على منشور أو رقم متداول. راجع العقد، واستخدام الوحدة، وصفة المستأجر، وقرار تصنيف المنطقة، ثم استخدم الدليل المتخصص الذي يطابق حالتك.