تكلفة شقة الإيجار التمليكي: المقدم والدفعات والزيادة وسعر التملك

كيف تحسب تكلفة شقة الإيجار التمليكي كاملة حتى انتقال الملكية؟

القسط الشهري لا يكشف وحده تكلفة شقة الإيجار التمليكي. قد يبدو العرض مناسبًا عند النظر إلى الدفعة الحالية، ثم تظهر زيادة سنوية أو دفعات إضافية أو مصروفات صيانة أو مبلغ نهائي مطلوب قبل انتقال الملكية.

لحساب التكلفة الكاملة، اجمع كل مبلغ ستدفعه من الحجز حتى عقد التمليك والتسجيل، ثم افصل بين المبالغ التي تخفض ثمن الوحدة، ومقابل الانتفاع أو التمويل أو الخدمات، والمبالغ القابلة للاسترداد.

تكون النتيجة الصحيحة في أربعة أرقام:

إجمالي ما ستدفعه: جميع المبالغ الخارجة منك حتى التملك.

المبلغ الداخل في ثمن الوحدة: الجزء الذي يخفض رصيد سعر الشقة وفق العقد وجدول السداد.

تكلفة الانتفاع والتمويل والخدمات: المبالغ التي لا تخفض سعر الوحدة.

صافي التكلفة: إجمالي ما دفعته بعد خصم المبالغ المؤكد استردادها.

تختلف مكونات الحساب باختلاف العقد والجهة والمشروع. لذلك استخدم دليل شقق الإيجار التمليكي في مصر لفهم النظام كاملًا، ثم طبّق الخطوات التالية على عرضك الفعلي.

القسط الشهري ليس سعر الشقة

سعر الوحدة هو المبلغ المحدد في العقد مقابل انتقال الملكية، أما تكلفة الإيجار التمليكي الكاملة فهي جميع الأموال التي يلتزم بها المستفيد طوال مدة العلاقة التعاقدية.

قد تشمل التكلفة المقدم، والتأمين، والدفعات الشهرية بعد الزيادة، والدفعات السنوية، والصيانة، والتأمين على العقار، وتكلفة التمويل، والدفعة النهائية، ومصروفات المخالصة وعقد التمليك والتسجيل.

لذلك لا يكفي ضرب القسط الشهري في عدد شهور العقد. هذا الحساب يهمل عادة الزيادات والدفعات غير الشهرية والمصروفات النهائية، وقد يحتسب مبالغ لا تدخل أصلًا في ثمن الوحدة.

اكتب منذ البداية رقمين منفصلين:

سعر التملك: القيمة التي يجب أن تُسدد أو تُحتسب حتى تصبح الوحدة ملكًا لك.

إجمالي التدفق النقدي: كل ما سيخرج من جيبك، سواء دخل في السعر أم لم يدخل.

الفرق بين الرقمين يمثل غالبًا مقابل الانتفاع والتمويل والخدمات والمصروفات، بعد مراعاة المبالغ المستردة.

اجمع المستندات قبل استخدام المعادلة

لا يمكن استخراج رقم موثوق من إعلان يذكر القسط الأول أو المقدم فقط. يجب أن تأتي بيانات الحساب من مستندات مكتوبة تخص الوحدة والعقد نفسه.

ابدأ بجمع:

• الإعلان الرسمي أو العرض المالي.

• كراسة الشروط، عند وجودها.

• مسودة عقد الإيجار التمليكي.

• الملحق المالي.

• جدول السداد الكامل.

• بيان مكونات الدفعة الشهرية.

• إيصالات جدية الحجز والمقدم والتأمين.

• لائحة الصيانة والخدمات.

• وثيقة التأمين، عند وجودها.

• بيان الدفعة النهائية أو سعر خيار الشراء.

• بيان رسوم المخالصة وعقد التمليك.

• تقدير حديث لمصروفات التسجيل عند قرب التنفيذ.

راجع بنود عقد الإيجار التمليكي قبل التوقيع، ثم استخرج من كل بند مالي اسم المبلغ، وقيمته، وموعد استحقاقه، وهل يدخل في الثمن، وهل يُسترد.

في حالات التمويل العقاري أو الإجارة الخاضعة لرقابة الهيئة العامة للرقابة المالية، يجب مراجعة جدول السداد والإفصاح عن المصروفات والعمولات وتكلفة التمويل. المرجع الرسمي هو الهيئة العامة للرقابة المالية، ونطاقها: fra.gov.eg.

لا تعمم هذه القواعد تلقائيًا على عقد مباشر مع جهة حكومية أو مطور عقاري؛ فالمرجع الأول في كل حالة هو العقد والكراسة والملحق المالي الخاص بالعرض.

احسب السيولة المطلوبة قبل الاستلام

السيولة الأولية هي المبالغ التي تحتاج إلى توفيرها قبل بدء السداد الدوري أو قبل استلام الوحدة. وقد تكون أعلى كثيرًا من جدية الحجز المعلنة.

تشمل المبالغ الأولية، حسب العقد:

• جدية الحجز.

• رسوم الملف أو شراء الكراسة.

• مقدم التعاقد.

• استكمال المقدم.

• التأمين النقدي.

• دفعة الاستلام.

• وديعة الصيانة.

• مصروفات دراسة الطلب أو التقييم.

• مصروفات تحرير العقد.

• تكاليف المرافق أو العدادات إذا استحقت قبل الاستلام.

راجع مقدم حجز شقق الإيجار التمليكي وموعد سداده لمعرفة الفرق بين جدية الحجز والمقدم والتأمين، ثم راجع دفعات التخصيص والتعاقد واستلام الوحدة لتحديد ما يُطلب في كل مرحلة.

لا تضف جدية الحجز مرتين

قد تُدفع جدية الحجز أولًا، ثم تُخصم من إجمالي مقدم التعاقد. في هذه الحالة لا تجمع الرقمين كاملين.

إذا دفعت 10 آلاف جنيه جدية حجز، ثم طلبت الجهة استكمال المقدم ليصبح 100 ألف جنيه، فإن المبلغ الأولي المحتسب كمقدم هو 100 ألف جنيه، وليس 110 آلاف.

اكتب أمام كل مبلغ:

هل هو مستقل؟ إذا كان خارج المقدم، يضاف منفصلًا.

هل هو جزء من مبلغ أكبر؟ إذا كان داخل المقدم، لا يضاف مرة أخرى.

فرّق بين المقدم والتأمين والمصروفات

المقدم قد يخفض سعر الوحدة، لكن ذلك يحتاج إلى نص واضح. أما التأمين فقد يُسترد بعد خصم المديونيات أو الأضرار، وقد يكون غير مسترد وفق شروط العقد.

رسوم الملف والتقييم وتحرير العقد تكون عادة مقابل خدمات وإجراءات. لا تعتبرها جزءًا من ثمن الشقة إلا إذا نص العقد أو جدول السداد صراحة على ذلك.

أما وديعة الصيانة فقد تكون مبلغًا مخصصًا لإدارة المشروع أو صيانة الأجزاء المشتركة، ولا تُطرح من سعر الوحدة لمجرد دفعها إلى الجهة نفسها.

احسب جميع الدفعات الدورية

تمثل الدفعات الشهرية أو الربع سنوية عادة أكبر جزء من المبالغ المدفوعة. ويجب حساب كل فترة بالقيمة الفعلية المستحقة خلالها.

استخدم القاعدة التالية:

إجمالي دفعات الفترة = قيمة الدفعة × عدد الدفعات المستحقة في الفترة.

إذا كان العقد يبدأ في منتصف السنة، فلا تفترض وجود 12 دفعة. وإذا كانت الدفعة الأولى أو الأخيرة مختلفة، تُسجل بقيمتها الفعلية.

رتب الحساب بهذه الصورة:

• إجمالي دفعات السنة الأولى.

• إجمالي دفعات السنة الثانية بعد الزيادة.

• إجمالي دفعات السنة الثالثة.

• بقية سنوات العقد.

• مجموع جميع السنوات.

أدخل الزيادة السنوية بالطريقة المكتوبة في العقد

لا توجد نسبة زيادة موحدة لكل عقود الإيجار التمليكي. قد تكون الزيادة مبلغًا ثابتًا أو نسبة بسيطة أو نسبة تراكمية أو معادلة مرتبطة بمؤشر رسمي محدد.

إذا كانت الزيادة تراكمية، تُحسب الدفعة الجديدة من قيمة السنة السابقة:

دفعة السنة الجديدة = دفعة السنة السابقة × (1 + نسبة الزيادة).

أما إذا كانت الزيادة بسيطة أو مبلغًا ثابتًا، فلا تستخدم المعادلة التراكمية.

مثال تعليمي: إذا كانت الدفعة 5 آلاف جنيه والزيادة التراكمية 5%، تصبح الدفعة في السنة الثانية 5250 جنيهًا، ثم 5512.50 جنيه في السنة الثالثة.

أما إذا كان العقد ينص على زيادة ثابتة قدرها 250 جنيهًا كل سنة، تصبح دفعة السنة الثالثة 5500 جنيه، وليس 5512.50 جنيه.

حدد الجزء الذي تطبق عليه الزيادة

قد تتكون الدفعة من جزء للتملك، ومقابل انتفاع، وصيانة، وتأمين أو تكلفة تمويل. وإذا نص العقد على زيادة أحد هذه المكونات فقط، فلا تطبق النسبة على كامل الدفعة.

اطلب جدولًا محدثًا يوضح:

• قيمة كل مكون.

• المكون الخاضع للزيادة.

• تاريخ تطبيق الزيادة.

• الدفعة الجديدة بعد التعديل.

• الرصيد المتبقي من ثمن الوحدة.

عندما لا يوضح العقد الجزء الذي تطبق عليه الزيادة، لا تضع تقديرًا من عندك. سجّل البند باعتباره قيمة غير محسومة تحتاج إلى إفادة مكتوبة.

أضف الدفعات غير الشهرية

قد يخفي القسط الشهري دفعات أخرى كبيرة تستحق خلال مدة العقد. ابحث في الملحق المالي عن أي مبلغ لا يتكرر كل شهر.

قد تشمل هذه المبالغ:

• دفعات ربع سنوية.

• دفعات نصف سنوية.

• دفعات سنوية.

• استكمال مقدم.

• دفعة عند التعاقد.

• دفعة عند الاستلام.

• دفعات مرتبطة بمرحلة إنشائية.

• دفعة لممارسة خيار الشراء.

• مبلغ لتسوية رصيد الوحدة.

احسب كل مجموعة منفصلة، ثم أضف الناتج إلى إجمالي التدفق النقدي. وإذا كانت إحدى الدفعات داخلة بالفعل في المقدم أو في القسط الدوري، لا تُحسب مرة أخرى.

افصل جزء التملك عن مقابل الانتفاع

قد تدخل الدفعة كلها في ثمن الوحدة، وقد يدخل جزء منها فقط، وقد تكون قيمة السكن منفصلة عن مبلغ التملك النهائي.

المرجع الذي يحسم ذلك هو تعريف الدفعة في العقد وجدول السداد وكشف الرصيد. ويمكن مراجعة المبالغ التي تدخل في ثمن شقة الإيجار التمليكي لمعرفة الحالات المختلفة.

داخل حساب التكلفة، قسّم كل دفعة إلى رقمين:

الجزء المحتسب من الثمن: يضاف إلى إجمالي المبلغ الداخل في سعر الوحدة.

الجزء غير المحتسب: يصنف كمقابل انتفاع أو تمويل أو خدمة أو مصروف وفق العقد.

إذا دفعت 5 آلاف جنيه شهريًا، وكان كشف الحساب يوضح أن 3200 جنيه فقط تخفض الرصيد، فإن المبلغ الداخل في الثمن هو 3200 جنيه، وليس كامل الدفعة.

لا تستخدم نسبة تقديرية عند غياب التفصيل. اطلب بيانًا يوضح أثر كل دفعة في الرصيد وسعر التملك المتبقي.

أضف تكلفة التمويل مرة واحدة فقط

قد تكون تكلفة التمويل أو هامش الربح مدمجة بالفعل داخل قيمة الأقساط. فإذا جمعت جميع الأقساط كما تظهر في جدول السداد، لا تضف تكلفة التمويل مرة أخرى.

أضفها منفصلة فقط عندما يوضح العقد أنها مبلغ خارج الدفعات التي جمعتها، مثل عمولة أو مصروف تمويل مستقل.

استخدم هذا الاختبار:

هل إجمالي الأقساط يشمل تكلفة التمويل؟

إذا كانت الإجابة نعم، اكتفِ بمجموع الأقساط.

إذا كانت الإجابة لا، أضف التكلفة المستقلة.

إذا كانت الإجابة غير واضحة، اطلب إفصاحًا مكتوبًا ولا تضع رقمًا نهائيًا.

ولفهم اختلاف التكلفة وموعد انتقال الملكية بين النظامين، راجع الفرق بين الإيجار التمليكي والتمويل العقاري.

أضف الصيانة والخدمات والتأمين

المصروفات التي تُحصّل أثناء السكن لا تصبح جزءًا من ثمن الوحدة تلقائيًا. يجب تحديد الغرض من كل مبلغ وهل يُدفع مرة واحدة أم دوريًا.

قد تشمل التكلفة:

• وديعة الصيانة.

• رسوم الصيانة الدورية.

• الأمن والنظافة.

• تشغيل المصاعد.

• صيانة الأجزاء المشتركة.

• رسوم الإدارة والتحصيل.

• تأمين العقار.

• تأمين الحياة المرتبط بالتمويل.

• تركيب العدادات.

• توصيل المرافق.

• رسوم اتحاد الشاغلين.

• مديونيات الخدمات المستحقة قبل التملك.

إذا كانت هذه المصروفات داخلة في الدفعة الشهرية التي جمعتها، لا تضفها منفصلة. أما إذا كانت تُحصّل بإيصال أو مطالبة مستقلة، فتضاف إلى إجمالي التكلفة.

استهلاك الكهرباء والمياه والغاز بعد السكن يؤثر في ميزانية الأسرة، لكنه لا يدخل عادة في سعر تملك الوحدة. يمكن تسجيله عند تقييم القدرة الشهرية على السداد، لا عند حساب ثمن الشقة وحده.

راجع الدفعة النهائية وسعر خيار الشراء

بعض العقود تنقل الملكية بعد آخر دفعة دورية، بينما تشترط عقود أخرى سداد مبلغ نهائي أو ممارسة خيار شراء.

قد يظهر هذا المبلغ تحت مسميات مثل:

• رصيد التملك.

• الدفعة النهائية.

• ثمن خيار الشراء.

• مقابل نقل الملكية.

• دفعة عقد التمليك.

• فرق تسوية سعر الوحدة.

حدد قبل التوقيع:

1. قيمة الدفعة أو معادلة حسابها.

2. موعد استحقاقها.

3. هل تتغير خلال مدة العقد؟

4. هل تدخل بالكامل في سعر الوحدة؟

5. ماذا يحدث إذا لم تُسدد؟

لا تفترض أن الدفعة النهائية رسم بسيط. قد تكون جزءًا كبيرًا من تكلفة الشقة، ويجب إدخالها في الحساب من بداية العقد.

إذا ترك العقد سعر التملك للتفاوض مستقبلًا أو لإرادة طرف واحد، فلا يمكن حساب التكلفة بصورة موثوقة. اطلب سعرًا محددًا أو معادلة قابلة للتطبيق قبل دفع مبلغ جديد.

أضف مصروفات المخالصة والتمليك والتسجيل

انتهاء الأقساط لا يعني بالضرورة انتهاء جميع المدفوعات. قد تحتاج إلى مصروفات لإغلاق الحساب وتحرير عقد التمليك واتخاذ إجراءات نقل الملكية.

راجع:

• تكلفة استخراج كشف الحساب النهائي.

• رسوم أو مصروفات إصدار المخالصة.

• مصروفات تحرير عقد التمليك.

• رسوم رفع الرهن أو الحظر عند انطباقها.

• التوثيق أو التصديق.

• التسجيل أو الشهر.

• البيانات أو الأعمال المساحية.

• استخراج المستندات والشهادات.

• تسوية مديونيات الصيانة والمرافق.

• نقل أو تعديل بيانات العدادات.

تشرح صفحة انتقال ملكية شقة الإيجار التمليكي والإجراءات والرسوم تفاصيل هذه المرحلة. أما هنا فتضاف قيمتها إلى الحساب بعد الحصول على تقدير حديث من الجهة المختصة.

لا تستخدم رقمًا قديمًا لرسوم التسجيل. تتحدد التكلفة وفق الإجراء والمستندات ووضع الوحدة والقواعد السارية وقت التنفيذ.

اطرح المبالغ المؤكد استردادها

لا تخصم التأمين أو الوديعة لمجرد أن اسم المبلغ يوحي بأنه مسترد. يجب أن يحدد العقد شروط الاسترداد والموعد والخصومات المحتملة.

ابحث عن إجابة مكتوبة للأسئلة الآتية:

• هل المبلغ مسترد بالكامل؟

• هل يجوز خصم مديونيات أو أضرار منه؟

• متى يتم رده؟

• هل يحتاج إلى طلب أو مخالصة؟

• هل يُرد عند الإخلاء أم بعد التملك؟

• هل يُستخدم لتسوية دفعة أخرى؟

احتفظ برقمين:

إجمالي التدفق النقدي: يشمل المبلغ المسترد لأنك ستحتاج إلى دفعه فعليًا.

صافي التكلفة: يطرح منه فقط المبلغ الذي تأكد استرداده وفق العقد.

قد يكون صافي التكلفة مناسبًا، لكن السيولة المطلوبة مرتفعة بسبب تأمين أو وديعة تظل مجمدة لعدة سنوات.

استخدم المعادلة الكاملة دون ازدواج

اجمع التكلفة بالترتيب التالي:

إجمالي التدفق النقدي حتى التملك =

المبالغ الأولية

• جميع الدفعات الدورية بعد الزيادات

• الدفعات المرحلية والسنوية

• المصروفات الإدارية والتأمين

• الصيانة والخدمات والمرافق الملزمة

• تكلفة التمويل غير المدرجة أصلًا في الدفعات

• الدفعة النهائية

• مصروفات المخالصة والتمليك والتسجيل.

صافي التكلفة الفعلية =

إجمالي التدفق النقدي
− المبالغ المؤكد استردادها.

المبلغ الداخل في ثمن الوحدة =

المقدم المحتسب من الثمن

• الجزء المحتسب من الدفعات الدورية

• الدفعات المرحلية المحتسبة

• الدفعة النهائية المحتسبة من السعر.

تكلفة الانتفاع والتمويل والخدمات =

صافي التكلفة الفعلية
− المبلغ الداخل في ثمن الوحدة.

قبل اعتماد الناتج، ابحث عن المبالغ المكررة. أكثر الأخطاء شيوعًا هي إضافة جدية الحجز إلى مقدم يشملها، وإضافة التمويل فوق أقساط تتضمنه، وإضافة الصيانة مرتين، واحتساب الدفعة النهائية داخل السعر ثم إضافتها مرة أخرى.

مثال تعليمي على حساب التكلفة

الأرقام التالية افتراضية للتوضيح فقط، ولا تمثل أسعارًا أو شروطًا لمشروع قائم.

لنفترض أن العقد يتضمن:

• مقدم تعاقد: 100 ألف جنيه، يشمل 10 آلاف جنيه جدية حجز.

• رسوم ملف وعقد: 4 آلاف جنيه.

• تأمين قابل للاسترداد: 15 ألف جنيه.

• وديعة صيانة غير مستردة: 20 ألف جنيه.

• دفعة استلام: 6 آلاف جنيه.

• دفعة شهرية في السنة الأولى: 5 آلاف جنيه.

• زيادة تراكمية افتراضية: 5% سنويًا.

• مدة السداد: 5 سنوات.

• دفعة سنوية إضافية: 20 ألف جنيه.

• صيانة وتأمين وخدمات منفصلة: 42 ألف جنيه طوال المدة.

• دفعة تملك نهائية: 150 ألف جنيه.

• مصروفات افتراضية للمخالصة والتمليك: 18 ألف جنيه.

• الجزء المحتسب من الدفعات الشهرية: 70% في هذا المثال فقط.

السيولة الأولية

المقدم: 100 ألف جنيه.

رسوم الملف والعقد: 4 آلاف جنيه.

التأمين: 15 ألف جنيه.

وديعة الصيانة: 20 ألف جنيه.

دفعة الاستلام: 6 آلاف جنيه.

إجمالي السيولة الأولية: 145 ألف جنيه.

لم تُضف جدية الحجز مرة ثانية لأنها داخلة في المقدم الإجمالي.

مجموع الدفعات الشهرية

السنة الأولى: 5000 × 12 = 60 ألف جنيه.

السنة الثانية: 5250 × 12 = 63 ألف جنيه.

السنة الثالثة: 5512.50 × 12 = 66,150 جنيهًا.

السنة الرابعة: نحو 5788.13 × 12 = نحو 69,458 جنيهًا.

السنة الخامسة: نحو 6077.53 × 12 = نحو 72,930 جنيهًا.

إجمالي الدفعات الشهرية: نحو 331,538 جنيهًا.

الدفعات السنوية

20 ألف جنيه × 5 سنوات = 100 ألف جنيه.

إجمالي التدفق النقدي

السيولة الأولية: 145 ألف جنيه.

الدفعات الشهرية: نحو 331,538 جنيهًا.

الدفعات السنوية: 100 ألف جنيه.

الصيانة والتأمين والخدمات: 42 ألف جنيه.

الدفعة النهائية: 150 ألف جنيه.

مصروفات التملك: 18 ألف جنيه.

إجمالي ما سيُدفع: نحو 786,538 جنيهًا.

صافي التكلفة

إجمالي المدفوع: 786,538 جنيهًا.

التأمين المؤكد استرداده: 15 ألف جنيه.

صافي التكلفة الفعلية: نحو 771,538 جنيهًا.

المبلغ الداخل في ثمن الوحدة

المقدم المحتسب: 100 ألف جنيه.

70% من الدفعات الشهرية: نحو 232,077 جنيهًا.

الدفعات السنوية المحتسبة: 100 ألف جنيه.

الدفعة النهائية: 150 ألف جنيه.

إجمالي المبلغ الداخل في ثمن الوحدة: نحو 582,077 جنيهًا.

تكلفة الانتفاع والتمويل والخدمات

صافي التكلفة: 771,538 جنيهًا.

المبلغ الداخل في الثمن: 582,077 جنيهًا.

الفرق: نحو 189,461 جنيهًا.

هذا الفرق يمثل في المثال مقابل الانتفاع والخدمات والمصروفات والعناصر غير الداخلة في ثمن الوحدة. ولا يجوز استخدام النسب أو الأرقام نفسها مع عقد آخر.

قارن عرضين باستخدام النتيجة نفسها

لا تقارن عرضين بالنظر إلى القسط الحالي فقط. قد يكون القسط الأقل مصحوبًا بمقدم أكبر أو زيادة أعلى أو دفعة نهائية مرتفعة.

أنشئ بطاقة مستقلة لكل عرض، وسجل:

السيولة الأولية: ما المطلوب قبل الاستلام؟

إجمالي الدفعات: ما مجموعها بعد الزيادات؟

أعلى دفعة مستقبلية: ما أصعب شهر أو سنة؟

الدفعات الإضافية: ما المبالغ الخارجة عن القسط؟

المبلغ الداخل في الثمن: كم يخفض رصيد الوحدة؟

الدفعة النهائية: ما قيمتها وموعدها؟

المصروفات والخدمات: ما الذي لا يدخل في السعر؟

المبالغ المستردة: ما الذي سيعود إليك؟

البنود غير المحسومة: ما المعلومات التي لم يقدمها العرض؟

قد يكون العرض الأعلى تكلفة أكثر وضوحًا وأقل مخاطرة من عرض أرخص ظاهريًا يترك سعر التملك أو الزيادة أو الدفعة النهائية دون تحديد.

بعد الوصول إلى الأرقام، قارنها مع تكلفة الإيجار العادي ومزاياه والتزاماته، أو مع التمويل العقاري حسب قدرتك وهدفك من السكن.

علامات أن التكلفة غير قابلة للحساب

لا تعتمد رقمًا نهائيًا إذا كان العقد يفتقد عنصرًا جوهريًا.

تحتاج إلى إيقاف الحساب وطلب إفادة مكتوبة عند وجود إحدى الحالات التالية:

• سعر التملك غير محدد.

• لا توجد معادلة لحساب سعر الشراء.

• يعرض المستند قسط السنة الأولى فقط.

• الزيادة مرتبطة بمؤشر غير معرف.

• لا يوضح العقد الجزء الذي تُطبق عليه الزيادة.

• لا يوجد جدول سداد كامل.

• الدفعة الشهرية غير مفصلة.

• لا يوجد كشف يوضح الرصيد المتبقي.

• الدفعة النهائية تُحدد مستقبلًا دون معادلة.

• توجد رسوم مكتوبة بعبارة عامة وغير محدودة.

• مصير المقدم أو التأمين غير واضح.

• تختلف الأرقام بين الإعلان والعقد.

• يعتمد العرض على وعود شفهية.

• لا يوضح العقد ما يحدث عند عدم تنفيذ خيار الشراء.

في هذه الحالات اكتب أمام البند:

التكلفة غير محسومة وتحتاج إلى مستند أو جدول مالي مكتوب.

إذا كان العقد قائمًا وتريد إنهاء المديونية قبل موعدها، استخدم طريقة حساب السداد المبكر في الإيجار التمليكي، لأن رصيد التسوية المبكرة يختلف عن مجموع الدفعات حتى نهاية العقد.

أما الغرامات الناتجة عن عدم الانتظام فهي تكلفة غير مخططة، وتراجع من خلال التأخر في سداد الإيجار التمليكي والغرامات والتسوية.

بطاقة حساب تحتفظ بها قبل التوقيع

انسخ البطاقة التالية واملأها من العقد وجدول السداد والإيصالات.

السيولة الأولية

جدية الحجز المستقلة: __________

إجمالي المقدم: __________

رسوم الملف والتعاقد: __________

التأمين النقدي: __________

دفعة الاستلام: __________

وديعة الصيانة: __________

مصروفات أخرى قبل الاستلام: __________

إجمالي السيولة الأولية: __________

الدفعات الدورية

دفعة السنة الأولى: __________

عدد دفعات السنة الأولى: __________

نوع الزيادة: __________

قيمة أو نسبة الزيادة: __________

الجزء الخاضع للزيادة: __________

إجمالي السنة الثانية: __________

إجمالي السنة الثالثة: __________

إجمالي باقي السنوات: __________

إجمالي الدفعات الدورية: __________

الدفعات الإضافية

دفعات ربع سنوية: __________

دفعات نصف سنوية: __________

دفعات سنوية: __________

استكمالات للمقدم: __________

دفعات مرتبطة بالتعاقد أو الاستلام: __________

إجمالي الدفعات الإضافية: __________

الانتفاع والتمويل والخدمات

مقابل الانتفاع: __________

تكلفة التمويل المنفصلة: __________

الصيانة والخدمات: __________

التأمين: __________

المرافق والعدادات: __________

رسوم الإدارة والتحصيل: __________

إجمالي المبالغ غير الداخلة في الثمن: __________

نهاية العقد

الدفعة النهائية: __________

رسوم كشف الحساب والمخالصة: __________

مصروفات عقد التمليك: __________

رفع الرهن أو الحظر: __________

التسجيل والتوثيق: __________

المستندات أو الأعمال المساحية: __________

إجمالي تكلفة التملك النهائية: __________

المبالغ المستردة

التأمين المؤكد استرداده: __________

وديعة مؤكدة الاسترداد: __________

مبالغ أخرى قابلة للرد: __________

إجمالي المبالغ المستردة: __________

النتيجة

إجمالي ما ستدفعه حتى التملك: __________

المبلغ الداخل في ثمن الوحدة: __________

تكلفة الانتفاع والتمويل والخدمات: __________

صافي التكلفة بعد الاسترداد: __________

أعلى دفعة مستقبلية: __________

البند غير المحسوم: __________

المستند المطلوب لحسمه: __________

إجابات تحسم أكثر نقاط الحساب التباسًا

هل القسط الشهري يوضح تكلفة الشقة كاملة؟

لا. يجب إضافة المقدم والزيادة والدفعات المرحلية والخدمات والدفعة النهائية ومصروفات التملك.

هل كل الإيجار يدخل في ثمن الوحدة؟

يتحدد ذلك من العقد وجدول السداد. قد تدخل الدفعة كاملة أو يدخل جزء منها فقط، أو يكون هناك سعر مستقل للتملك.

هل المقدم يدخل في ثمن الشقة؟

يدخل عندما ينص العقد أو جدول السداد على احتسابه ضمن السعر. أما التأمين والرسوم ومقدم الإيجار فقد تكون لها وظائف مختلفة.

هل التأمين يُطرح من التكلفة؟

يطرح من صافي التكلفة فقط إذا كان استرداده ثابتًا وفق العقد، لكنه يظل ضمن السيولة المطلوبة لأنك ستدفعه فعلًا.

هل الزيادة تُحسب على القسط كله؟

ليس بالضرورة. قد تخص مقابل الانتفاع أو جزءًا محددًا من الدفعة. المرجع هو بند الزيادة وجدول السداد.

هل أضيف التمويل فوق الأقساط؟

لا تضفه إذا كان مدمجًا داخل الأقساط. أضف فقط التكلفة المستقلة التي لم تدخل في مجموع الدفعات.

هل توجد دفعة نهائية في كل عقد؟

لا. بعض العقود تنتهي بآخر دفعة دورية، وأخرى تشترط سعر خيار شراء أو رصيدًا نهائيًا.

هل أقل إجمالي يعني أفضل عقد؟

ليس دائمًا. راجع وضوح العقد، ونسبة ما يدخل في الثمن، وقاعدة الزيادة، والدفعة النهائية، وشروط الخروج المبكر.

القرار الذي تتخذه بعد إكمال الحساب

يكون العرض قابلًا للمراجعة النهائية عندما تستطيع تحديد جميع المبالغ، وسعر التملك، وطريقة الزيادة، والمبلغ الداخل في الثمن، والدفعة النهائية.

إذا بقيت بعض القيم غير محسومة، اطلب جدول سداد وإفصاحًا ماليًا مكتوبًا قبل دفع مبلغ جديد.

أما إذا كان سعر التملك أو طريقة حسابه غير قابلة للتحديد، أو كانت الرسوم مفتوحة، أو اختلف العقد عن الإعلان، فالتكلفة غير قابلة للتقييم الآمن بصورتها الحالية.

تقدم إسكان إيجيبت المعلومات والأدلة لمساعدة القارئ على مراجعة العرض، لكنها ليست جهة بيع أو تمويل أو تحصيل. المرجع النهائي هو الإعلان الرسمي والكراسة والعقد والملحق المالي والمستندات الصادرة من الجهة المختصة.