أسعار شقق قطامية جاردنز كانت كام والمقدم والأقساط إزاي؟

أقساط ومقدم وأسعار شقق قطامية جاردنز كانت كام ؟

تراوحت أسعار وحدات حصة هيئة المجتمعات العمرانية في قطامية جاردنز بطرح 2023 تقريبًا بين 963 ألف جنيه و1,487,200 جنيه، بحسب مساحة الوحدة وسعر المتر ونسبة التميز. وكانت جدية الحجز 100 ألف جنيه، ثم يُستكمل المقدم وتُدفع نسبة عند الاستلام، ويُقسط باقي الثمن وفق مدد الكراسة. هذه أرقام تاريخية لا تمثل أسعار المطور أو وحدات إعادة البيع حاليًا.

قطامية جاردنز مشروع شراكة داخل القاهرة الجديدة، لكن المشروع يضم وحدات ذات مراجع مالية وتعاقدية مختلفة. فقد توجد وحدة من حصة هيئة المجتمعات العمرانية، أو وحدة تتبع المطور، أو وحدة إعادة بيع من مالك سابق. وتوضح صفحة مشروع قطامية جاردنز الفرق بين هذه الحالات، بينما يعرض دليل الإسكان المتوسط والمتميز موقع المشروع بين بقية مشروعات وزارة الإسكان.

شقق قطامية جاردنز كانت بكام في طرح 2023؟

أظهرت جداول المرحلة الثانية لعام 2023 أن سعر المتر لم يكن موحدًا لجميع الوحدات. ظهر سعر 10,700 جنيه للمتر في أغلب الوحدات، بينما ظهر سعر 11 ألف جنيه للمتر في وحدات محدودة، وفق نموذج العمارة وبيانات الوحدة.

وبحسب الأسعار المستخرجة من جداول الطرح، بدأت القيمة الإجمالية من نحو 963 ألف جنيه لوحدة مساحتها 90 مترًا دون نسبة تميز إضافية، ووصلت بعض الوحدات الأكبر أو الأعلى تميزًا إلى نحو 1,487,200 جنيه. ولا تشمل هذه الأرقام بالضرورة جميع المصروفات والعوائد والالتزامات المستحقة حتى آخر قسط.

كان الإعلان التمهيدي يتحدث عن 500 وحدة بمساحات من 90 إلى 125 مترًا، بينما ظهر في مرحلة الحجز النهائية 497 وحدة كاملة التشطيب، ووصلت مساحات بعض الوحدات إلى 130 مترًا. الأولوية عند مراجعة السعر تكون لجدول الوحدة النهائي، وليس للعدد أو المساحة المذكورين في الإعلان الأولي.

هذه الأسعار تخص الوحدات التي طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية في 2023، ولا يجوز استخدامها باعتبارها أسعارًا حالية لكل شقق الكمبوند.

ليه سعر كل شقة كان مختلف؟

اختلف إجمالي السعر لأن المساحة ليست العامل الوحيد في الحساب. كان لكل وحدة رقم عمارة ودور ومساحة وسعر متر ونسبة تميز، وقد يختلف سعر وحدتين متساويتين في المساحة بسبب الدور أو موقع الوحدة أو نموذج العمارة.

يبدأ الحساب من المعادلة الآتية:

السعر الأساسي للوحدة = المساحة × سعر المتر

ثم يُراجع السعر الإجمالي المسجل في جدول الوحدة بعد تطبيق نسبة التميز. ولهذا لا يكفي أن يقول البائع إن الشقة مساحتها 100 متر؛ يجب معرفة رقم العمارة والوحدة والدور والسعر الوارد في التخصيص أو العقد.

وتشرح صفحة طريقة حساب أسعار شقق الإسكان والمقدم والأقساط الفرق بين سعر المتر وسعر الوحدة والمبالغ التي لا تدخل تلقائيًا في أصل الثمن.

جدية حجز قطامية جاردنز كانت كام؟

كانت جدية الحجز في طرح 2023 تبلغ 100 ألف جنيه، إلى جانب 750 جنيهًا مصروفات تسجيل إلكتروني وفق بيانات المرحلة. وكان مبلغ الجدية يُدفع للدخول في إجراءات الحجز، لكنه لم يكن كامل مقدم الوحدة.

يجب التفريق بين:

• جدية الحجز.

• استكمال المقدم بعد اختيار الوحدة.

• المصروفات الإدارية.

• دفعة الاستلام.

• الرصيد الذي يُقسط بعد الاستلام.

• الصيانة والمرافق والمبالغ المستقلة.

ولا يجوز استخدام مبلغ 100 ألف جنيه لتنفيذ حجز جديد؛ لأنه يخص طرحًا انتهى في 2023. وعند ظهور إعلان جديد، تُراجع أحدث طروحات الإسكان المتوسط والمتميز وكراسة المرحلة قبل تحويل أي مبلغ.

كنت هتكمل كام من مقدم الشقة؟

كان المطلوب استكمال السداد حتى 20% من إجمالي ثمن الوحدة بعد الحجز، مع احتساب جدية الحجز ضمن النسبة المسددة من أصل الثمن. كما أضيفت مصروفات إدارية بنسبة 1%، ومقابل لحساب مجلس الأمناء وفق النسبة الواردة في الكراسة.

فإذا كان سعر الوحدة مليون جنيه، تكون نسبة 20% مساوية لـ200 ألف جنيه. وبعد احتساب جدية الحجز البالغة 100 ألف جنيه، يتبقى 100 ألف جنيه لاستكمال أصل المقدم، قبل إضافة المصروفات المستقلة.

هذا مثال حسابي لتوضيح الفكرة فقط، وليس مبلغًا مطلوبًا لوحدة بعينها؛ لأن المبلغ الحقيقي يتحدد من السعر النهائي للوحدة بعد التميز وكشف الحساب.

ظهر مقابل مجلس الأمناء في بعض المواد المنشورة بنسبة 5%، بينما ظهرت في نصوص أخرى بنسبة 0.5%. لذلك لا تُستخدم أي من النسبتين في حساب نهائي قبل الرجوع إلى نسخة كراسة 2023 أو كشف حساب الوحدة.

كان مطلوب كام عند استلام الشقة؟

نص نظام السداد على دفع 10% من إجمالي ثمن الوحدة عند الاستلام، بعد سداد نسبة الـ20% السابقة. وكان باقي الثمن بعد ذلك يدخل في نظام الأقساط أو التمويل المحدد بالكراسة.

لكن السيولة المطلوبة عند الاستلام قد تكون أكبر من نسبة الـ10%؛ لأن كشف الحساب قد يتضمن مبالغ أخرى، مثل الصيانة أو المرافق أو فروق التسوية أو مصروفات لم تكن جزءًا من أصل سعر الشقة.

يجب التفريق بين:

• دفعة الاستلام المحسوبة من ثمن الوحدة.

• وديعة أو مصروفات الصيانة.

• المرافق والعدادات عند استحقاقها.

• أي فروق مالية مثبتة في كشف الحساب.

• الأقساط أو العائد المستحق بعد الاستلام.

المرجع الملزم للمبلغ المطلوب فعليًا هو إخطار الاستلام وكشف الحساب والعقد، وليس نموذج حساب منشورًا لوحدة أخرى.

باقي ثمن الشقة كان بيتقسط إزاي؟

كان باقي ثمن الوحدة، ونسبته 70%، يُسدد على أقساط ربع سنوية متساوية، بإحدى مدد السداد الآتية:

• 3 سنوات.

• 5 سنوات.

• 7 سنوات.

وكان القسط الأول يستحق بعد ثلاثة أشهر من تاريخ استلام الوحدة، مع تقديم الشيكات الآجلة المطلوبة قبل الاستلام وفق نظام الكراسة.

عدد الأقساط التقريبي بحسب دورية السداد يكون:

• 12 قسطًا ربع سنوي عند اختيار 3 سنوات.

• 20 قسطًا ربع سنوي عند اختيار 5 سنوات.

• 28 قسطًا ربع سنوي عند اختيار 7 سنوات.

لكن قيمة القسط لا تُحسب بقسمة أصل نسبة الـ70% على عدد الأقساط فقط؛ لأن الرصيد كان محملًا بعائد ومصاريف تحصيل.

اختيار مدة أطول يخفض قيمة القسط الدوري غالبًا، لكنه قد يرفع إجمالي تكلفة السداد بسبب استمرار احتساب العائد مدة أطول.

هل الأقساط كان عليها فوائد ومصاريف؟

نعم. كان الرصيد المتبقي محملًا بعائد على الرصيد المدين وفق السعر المطبق وقت الطرح، مع إضافة 2% طبقًا لتعليمات وزارة المالية و0.5% مصاريف تحصيل.

لذلك يتحدد القسط الفعلي من خلال:

• سعر الوحدة النهائي.

• الرصيد المتبقي بعد المقدم ودفعة الاستلام.

• مدة التقسيط.

• معدل العائد الوارد في العقد.

• مصاريف التحصيل.

• تاريخ بدء الأقساط.

• أي تسويات أو دفعات إضافية.

لا تستخدم معدل فائدة حاليًا لحساب عقد بدأ في 2023، ولا تستخدم قسط وحدة أخرى حتى إذا كانت مساوية لها في المساحة. يوضح دليل تمويل وتقسيط شقق الإسكان المتوسط والمتميز الفرق بين أصل الرصيد والعائد والقسط النهائي.

هل كان ينفع تمويل الشقة من البنك؟

نعم، أتاحت كراسة المرحلة بحث سداد نسبة الـ70% المتبقية من خلال برنامج للتمويل العقاري لدى بنك التعمير والإسكان، وفق قواعد البنك ودراسته للعميل. ولم يكن ذلك قبولًا تلقائيًا لكل حاجز، ولا يعني أن الوحدة تدخل ضمن مبادرة التمويل المدعوم الخاصة بالإسكان الاجتماعي.

كان البنك يراجع عادةً:

• الدخل المثبت.

• سن العميل.

• مدة التمويل.

• الالتزامات والقروض القائمة.

• السجل الائتماني.

• قيمة الوحدة.

• المستندات والعقد.

• قدرة العميل على سداد القسط.

ويختلف التمويل البنكي عن التقسيط المباشر؛ فالتقسيط المباشر يرتبط بكراسة الطرح والجهة المالكة، بينما التمويل العقاري عقد مستقل بين العميل والبنك بعد دراسة الملف.

إيه المصاريف اللي مش داخلة في سعر الشقة؟

لا يساوي سعر الوحدة التكلفة الكاملة حتى آخر قسط. وقد تشمل المبالغ الإضافية، وفق مستندات الوحدة:

• مصروفات التسجيل الإلكتروني.

• المصروفات الإدارية.

• مقابل مجلس الأمناء.

• وديعة أو مصروفات الصيانة.

• مصروفات سنة الصيانة الأولى إن استحقت.

• المرافق والعدادات.

• العائد على الرصيد المقسط.

• مصاريف التحصيل.

• رسوم التحويل البنكي.

• غرامات التأخير الفعلية إن وُجدت.

• أي فروق تميز أو تسوية مالية.

بعض هذه المبالغ يدخل ضمن السيولة المطلوبة قبل الاستلام، وبعضها يُدفع عند الاستلام أو خلال فترة الأقساط. لذلك فإن إعلان البائع أن «سعر الشقة مليون جنيه» لا يوضح وحده التكلفة الكاملة أو المبلغ المطلوب لإغلاق المديونية.

أحسب تكلفة الشقة كلها إزاي؟

احسب ثلاثة أرقام مستقلة:

سعر الوحدة

هو السعر النهائي بعد المساحة وسعر المتر ونسبة التميز.

السيولة المطلوبة حتى الاستلام

تشمل جدية الحجز واستكمال المقدم والمصروفات الإدارية ودفعة الاستلام والصيانة وأي مبالغ يجب دفعها قبل تسلم الوحدة.

التكلفة حتى آخر قسط

تشمل سعر الوحدة، والمصروفات المستقلة، والصيانة والمرافق، والعائد، ومصاريف التحصيل، وأي غرامات فعلية.

ويمكن التعبير عنها بصورة مبسطة:

إجمالي التكلفة = سعر الوحدة بعد التميز + المصروفات المستقلة + الصيانة والمرافق + العائد ومصاريف التحصيل

لا تضف جدية الحجز مرة ثانية فوق سعر الوحدة إذا كانت محتسبة ضمن استكمال المقدم. كما لا تضف أصل الأقساط إلى السعر مرتين؛ لأنها تمثل الجزء المتبقي من ثمن الوحدة، بينما الزيادة الحقيقية تأتي من العائد والمصاريف.

هل سعر طرح 2023 ينفع لتقييم شقة للبيع دلوقتي؟

لا، سعر طرح 2023 لا يكفي وحده لتحديد القيمة الحالية لوحدة إعادة بيع. فقد يكون البائع قد سدد جزءًا من الثمن وما زالت على الوحدة أقساط أو صيانة أو غرامات أو مديونية لدى البنك أو الهيئة.

عند تقييم وحدة معروضة للبيع، يجب جمع:

• المبلغ الذي يطلبه البائع لنفسه.

• الرصيد المتبقي على الوحدة.

• الأقساط والفوائد المستقبلية.

• غرامات التأخير.

• مديونية الصيانة والمرافق.

• رسوم التنازل أو نقل الالتزام إن سُمح به.

• تكلفة الاستلام أو التشطيب الإضافي.

وقد يعرض البائع رقمًا منخفضًا لأنه يمثل «الأوفر» المطلوب له فقط، ولا يشمل المديونية. لذلك لا تقارن إعلانين قبل معرفة هل السعر شامل الرصيد أم لا.

كما يجب التأكد هل الوحدة من حصة الهيئة أم من وحدات المطور؛ لأن كل حالة لها جهة تعاقد وكشف حساب وقواعد مختلفة. ويشرح دليل شراء شقة إسكان متميز من مالك المستندات والمديونيات التي يجب مراجعتها قبل الدفع.

أراجع إيه قبل ما أدفع في شقة بقطامية جاردنز؟

اطلب مستندات تخص الوحدة نفسها، ولا تعتمد على سعر طرح قديم أو صورة إيصالات غير مؤرخة. ابدأ بمراجعة:

1. إخطار التخصيص أو عقد الوحدة.

2. كشف حساب حديث صادر عن الجهة المختصة.

3. إجمالي المبلغ المسدد والمتبقي.

4. عدد الأقساط ومواعيدها والعائد.

5. موقف الصيانة والمرافق.

6. رقم العمارة والوحدة والدور والمساحة.

7. سعر المتر ونسبة التميز.

8. موقف الشيكات أو التمويل العقاري.

9. السماح بالبيع أو التنازل وموافقة الجهة.

10. أي غرامات أو مبالغ استحق موعدها.

إذا اختلف رقم في كراسة 2023 عن كشف الحساب الحالي، يُقدم كشف الحساب والعقد بالنسبة للمبلغ المستحق على الوحدة. وتبقى الكراسة مرجعًا لفهم أصل نظام السداد، لكنها لا تحل محل الموقف المالي الفعلي بعد مرور سنوات من الأقساط أو التأخير أو التسويات.