أدخل سعر الوحدة والمقدم وسعر العائد السنوي ومدة السداد لتحصل على تقدير لمبلغ التمويل والقسط الشهري وتكلفة التمويل حتى آخر قسط. النتيجة استرشادية مبنية على الأرقام التي تدخلها، ولا تمثل عرضًا رسميًا أو موافقة من بنك أو شركة تمويل عقاري.
تصلح الحاسبة عندما يكون السداد من خلال بنك أو شركة تمويل، ويكون القسط شهريًا متساويًا والعائد ثابتًا على رصيد متناقص. ولا تصلح تلقائيًا للتقسيط المباشر مع المطور أو هيئة المجتمعات العمرانية؛ لأن هذا النظام قد يتضمن دفعات ربع سنوية أو سنوية ودفعة استلام ووديعة صيانة وجدولًا مختلفًا. يشرح دليل الفرق بين التمويل العقاري والتقسيط المباشر كيفية تحديد نظام السداد الصحيح قبل الحساب.
إذا كانت الوحدة ضمن برنامج الإسكان الاجتماعي، استخدم حاسبة قسط الإسكان الاجتماعي حسب الدخل ، لأنها تبدأ من كراسة الإعلان والدخل والالتزامات والدعم والمقدم الخاص بالبرنامج، ولا تطبق معادلة عامة على جميع المتقدمين.
طريقة حساب قسط التمويل العقاري؟
قسط التمويل العقاري هيبقى كام؟
أدخل سعر الوحدة والمقدم والعائد السنوي ومدة التمويل، وستحسب الأداة المبلغ المتبقي المطلوب تمويله والقسط الشهري التقريبي وإجمالي الأقساط وتكلفة التمويل.
تفترض الحاسبة أن سعر العائد السنوي الذي تدخله يُقسم على 12 للحصول على عائد شهري، وأن القسط متساوٍ طوال مدة الحساب. قد تستخدم جهة التمويل طريقة مختلفة لتحويل العائد أو تضيف مصروفات وتأمينًا أو تعتمد قسطًا متغيرًا؛ لذلك يظل جدول السداد الصادر عن الجهة هو المرجع الملزم.
تعرض النتيجة:
-
قيمة المقدم ونسبته من سعر الوحدة.
-
مبلغ التمويل بعد خصم المقدم.
-
عدد الأقساط الشهرية.
-
القسط الأساسي التقريبي.
-
القسط بعد إضافة تكلفة شهرية معروفة.
-
إجمالي الأقساط.
-
تكلفة التمويل فوق أصل المبلغ.
-
السيولة المطلوبة في البداية.
-
إجمالي ما قد يُدفع حتى آخر قسط.
ولفهم رحلة التمويل ودراسة العميل والعقار قبل استخدام النتيجة، راجع كيف يعمل التمويل العقاري في مصر؟ .
أكتب سعر الشقة ولا مبلغ التمويل؟
اكتب سعر الوحدة كاملًا، ثم أدخل المقدم كمبلغ بالجنيه أو كنسبة من السعر. تحسب الأداة مبلغ التمويل المبدئي من خلال طرح المقدم الذي يدخل فعلًا في ثمن الوحدة.
إذا كان سعر الوحدة مليون جنيه والمقدم 200 ألف جنيه، يكون مبلغ التمويل المبدئي 800 ألف جنيه. هذا مثال حسابي فقط، ولا يعني أن مقدم 20% شرط ثابت أو أن الجهة ستوافق على تمويل المبلغ كاملًا.
قد تعتمد جهة التمويل قيمة أقل من سعر البيع إذا أظهر التقييم العقاري قيمة أقل، وعندها يدفع العميل الفرق من موارده أو ينخفض مبلغ التمويل. تنص نماذج الهيئة العامة للرقابة المالية على ارتباط تمويل الشراء بالقيمة السوقية بالتقييم أو سعر البيع المتفق عليه، أيهما أقل. تعتبر رسوم التقييم أو المصروفات الإدارية أو التأمين جزءًا من المقدم إلا إذا نص العرض المكتوب على دخولها في ثمن الوحدة. المقدم يخفض أصل المبلغ الممول، أما المصروفات المنفصلة فترفع التكلفة دون أن تخفض الرصيد.
هل زيادة المقدم تقلل القسط؟
نعم، زيادة المقدم تقلل مبلغ التمويل والقسط غالبًا إذا ظل العائد والمدة وطريقة الحساب ثابتة. كما تخفض عادة إجمالي تكلفة التمويل؛ لأن العائد يُحسب على مبلغ أقل.
لكن زيادة المقدم لا تضمن موافقة البنك، ولا تعالج دخلًا غير مثبت أو التزامات مرتفعة أو مشكلة ائتمانية أو عقارًا غير مقبول للتمويل. قد يكون القسط الناتج مناسبًا، ثم ترفض الجهة العميل أو الوحدة لأسباب لا تدخل في الحاسبة.
لا تدفع مقدمًا كبيرًا يستهلك جميع مدخراتك قبل حساب مصروفات التعاقد والتجهيز والانتقال والطوارئ. انخفاض القسط ليس مكسبًا إذا لم يتبقَّ لديك احتياطي مالي مناسب.
إذا لم تكن قد حددت الدخل المثبت والأقساط والقروض القائمة، ابدأ من اختبار هل دخلك يسمح بالتمويل العقاري؟ ، ثم استخدم الحاسبة بعد معرفة المبلغ الذي تستطيع دفعه مقدمًا دون ضغط.
العائد والمدة بيغيروا القسط إزاي؟
ارتفاع سعر العائد يرفع القسط وإجمالي تكلفة التمويل عند ثبات باقي البيانات. أما زيادة مدة السداد فتخفض القسط الشهري غالبًا، لكنها تطيل فترة الالتزام وقد ترفع إجمالي المبلغ المدفوع.
لهذا لا تقارن عرضين من قيمة القسط فقط. قد يكون العرض الذي يمتد لسنوات أكثر أقل شهريًا، لكنه أعلى تكلفة حتى آخر قسط.
قارن بين:
-
مبلغ التمويل الفعلي.
-
نوع العائد وطريقة احتسابه.
-
مدة السداد.
-
القسط الشهري.
-
إجمالي الأقساط.
-
المصروفات والتأمين.
-
شروط السداد المعجل.
-
احتمال تغير العائد أو القسط.
لا تستخدم الحاسبة لحسم عرض بعائد متغير أو أقساط متدرجة أو دفعات سنوية إضافية؛ لأنها تفترض عائدًا ثابتًا وأقساطًا شهرية متساوية. اطلب في هذه الحالات جدول سداد تفصيليًا من الجهة.
التكلفة الكاملة للتمويل العقاري كام؟
التكلفة الكاملة لا تساوي سعر الوحدة ولا القسط الشهري مضروبًا في عدد الشهور وحده. يجب الفصل بين المقدم والمصروفات الأولية وإجمالي الأقساط وأي تأمين أو تكلفة شهرية إضافية.
تعرض الحاسبة أربعة أرقام أساسية:
السيولة المطلوبة في البداية: المقدم والمصروفات الأولية التي تدخلها.
مبلغ التمويل: الجزء المتبقي من سعر الوحدة بعد المقدم.
تكلفة التمويل: إجمالي الأقساط الأساسية مطروحًا منه أصل مبلغ التمويل.
إجمالي المدفوع: المقدم والمصروفات وإجمالي الأقساط والتكاليف الشهرية التي أدخلتها.
تلزم قواعد التمويل العقاري الممول بإرفاق جدول سداد يوضح قيمة التمويل وتكاليفه وعدد الأقساط وقيمتها وتواريخ استحقاقها، ولذلك يجب مقارنة ناتج الحاسبة بهذا الجدول قبل التوقيع. تفترض رسومًا من تجربة شخص آخر؛ فقد تختلف مصروفات التقييم والإدارة والتأمين باختلاف الجهة والعقار والمنتج وتاريخ العرض.
ليه قسط البنك مختلف عن الحاسبة؟
قد يختلف قسط البنك لأن الحاسبة تستخدم البيانات التي أدخلتها ومعادلة واحدة، بينما يعتمد البنك أو شركة التمويل على العرض الفعلي والتقييم والعقد وطريقة احتساب العائد.
من أسباب الاختلاف:
-
اعتماد قيمة تقييم أقل من سعر البيع.
-
اختلاف مبلغ المقدم الذي يدخل في السعر.
-
استخدام طريقة مختلفة لتحويل العائد السنوي إلى شهري.
-
إضافة تأمين أو مصروفات إلى القسط.
-
اختلاف عدد الأقساط أو تاريخ أول قسط.
-
وجود فترة سماح أو دفعات غير شهرية.
-
استخدام عائد متغير أو أقساط متدرجة.
-
تقريب الأرقام داخل جدول السداد.
-
تقليل المدة بعد مراجعة سن العميل.
الفرق المحدود الناتج عن التقريب طبيعي، لكن الفرق الكبير يحتاج إلى مقارنة مبلغ التمويل والعائد والمصاريف وعدد الأقساط مع العرض المكتوب.
هل نتيجة الحاسبة معناها البنك هيوافق؟
لا، نتيجة الحاسبة لا تعني موافقة البنك أو شركة التمويل على العميل أو العقار. هي نتيجة رياضية لا تعرف دخلك المثبت أو التزاماتك أو موقفك الائتماني أو مستندات الوحدة.
تراجع جهة التمويل عادة:
-
الدخل القابل للإثبات.
-
القروض والأقساط والبطاقات القائمة.
-
انتظام السداد والتقرير الائتماني.
-
السن والمدة المناسبة.
-
طبيعة العمل واستقرار الدخل.
-
سند الوحدة وسلامة الملكية.
-
نتيجة التقييم العقاري.
-
سياسة المنتج وقت التقديم.
قد تقبل الجهة العميل وتطلب مقدمًا أكبر بسبب تقييم العقار، أو تقبل الوحدة وتخفض مبلغ التمويل بسبب الدخل والالتزامات. وقد ينجح الحساب ثم يتوقف الملف بسبب مستند ناقص أو مشكلة قانونية في الوحدة.
بالنسبة إلى وحدات الإسكان الاجتماعي، يوضح مقال البنك بيراجع إيه قبل الموافقة على التمويل؟ الفرق بين استيفاء شروط الإعلان وقبول الملف لدى جهة التمويل.
أراجع إيه قبل ما أوافق على التمويل؟
اطلب عرضًا مكتوبًا وجدول سداد، ثم راجع:
-
سعر الوحدة وقيمة التقييم التي اعتمدتها الجهة.
-
المقدم الذي يدخل في ثمن الوحدة.
-
مبلغ التمويل الفعلي.
-
نوع العائد ونسبته وطريقة تغيره.
-
عدد الأقساط وقيمة كل قسط.
-
إجمالي تكلفة التمويل.
-
مصروفات الإدارة والتقييم والتأمين.
-
شروط ورسوم السداد المعجل.
-
غرامات أو آثار التأخير.
-
تاريخ أول قسط وآخر قسط.
لا تعتمد على عبارة «القسط يبدأ من» أو «تمويل حتى نسبة معينة» دون معرفة الشروط التي تنطبق على حالتك. ولا تعتبر الحاسبة بديلًا عن قراءة العقد وجدول السداد.
استخدم مقارنة السيناريوهات داخل الحاسبة لتجربة مقدم أكبر أو مدة مختلفة، ثم اختر قسطًا يمكن دفعه مع استمرار تغطية مصروفات الأسرة والاحتفاظ باحتياطي للطوارئ.
